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住房城鄉建設部第一批城市更新典型案例推介Ⅱ——城鎮老舊小區改造類
海報制作:中國城市規劃設計研究院更新分院.
案例3 重慶市紅育坡片區老舊小區改造項目
——以社會資本為主導的多方共商共建共管
紅育坡片區老舊小區改造項目位于重慶市九龍坡區渝州路街道,文化底蘊深厚,承載著老城記憶,是九龍坡老工業區的時代縮影。在這里的涉改項目房屋年齡大多在30年以上,普遍存在年久失修、基礎設施不完善、公共服務缺失等問題。
紅育坡的蛻變之路,從2020年正式開啟,涉及88棟樓、3476戶居民,總建筑面積12.6萬平方米,投資9800萬元。2022年7月,紅育坡片區老舊小區改造項目完工,曾經的老工業區煥新綻放。
社區居民點贊稱道:“居住環境大幅提升了”,外遷居民陸續回遷,市民探訪打卡,特色老店老鋪重新煥發活力……多方共商共建共管而形成的改造細節在紅育坡隨處可見,生動體現了“螺螄殼里做道場”的改造成果。讓我們一起來看看紅育坡如何在延續歷史文脈的同時,實現多方參與、共建共治共管。
改造后的紅育坡片區
改造后的街心公園
1. 吸引社會資本參與。由國有企業和社會資本共同成立項目公司,項目公司出資2000萬元,爭取銀行貸款7400萬元、區級財政資金400萬元,通過挖掘片區、社區、小區的閑置資源、資產再利用,以及停車、農貿、商超、廣告、保潔等資源”造血點”,實現可持續運營、盈利還款。
2. 多方共商共建。按照“黨建引領、基層推動、民主協商、專業把關”的思路,形成“居民提議—大家商議—社區復議—專業審議—最后決議”的五議工作機制,由居民、相關部門、街道社區、項目公司等共同確定老舊小區改造的建設、管理、運營方案。
3. 建立長效管理機制。引入專業物業服務公司,負責整個片區小區內及周邊公共區域的物業管理。構建街道黨工委、社區黨委、網格黨支部、黨小組分級領導的小區自治領導小組,統籌組織、引導開展片區內各個小區的自治工作。組建文明勸導、垃圾分類、矛盾協調、安全巡查四支志愿者隊伍,會同物業公司共建共治共管。
案例4 北京市昌盛園社區老舊小區改造項目
——治理先行片區統籌更新,服務提升營造社區氛圍
你是否聽說過短時間、低成本、可持續的老舊小區“昌盛模式”改造?該模式源于北京市昌平區城南街道的昌盛園社區改造項目。在這里你可以體驗到社區共治、友鄰相伴的良好社區氛圍;在這里你可以聽到人們談論“五式”工作法;在這里你會發現居民逐步養成付費享受物業服務的消費習慣;在這里你還可以看到昌盛園社區公益聯盟、“昌盛無界”議事品牌、“重返20歲”和鄰里市集等特色活動!
昌盛園社區樓宇建成于20世紀90年代,占地面積約26公頃,常住居民2341戶,有住宅樓40棟,涉及21個樓院。2020年7月啟動更新改造,將原來分散的21個小區合并為1個小區。單獨樓院管理成本高、管理失序、私搭亂建普遍、設施欠賬等多項治理難點,都在這里被一一破解。通過塑造社區氛圍、拆違建后提升等手段整體改善區域環境,使社區呈現出在組織力量、空間功能、服務管理等多方面的提升效果。讓我們一起來看看社區如何實現從“亂”到“治”的可喜變化。
昌盛園社區老舊小區改造航拍圖(改造前)
昌盛園社區老舊小區改造航拍圖(一期改造后)
1. 營造社區共治氛圍。充分發揮“社區黨委—網格黨支部—院落黨小組—樓棟黨員”骨干組織體系作用,用好“三會一書”(開好黨員大會、居民代表會、居民協商議事會和發放一封信)問需于民、問計于民。特別是針對改造前期部分居民反對拆除違建和圍墻的問題,街道工作人員與居民登上北京電視臺《向前一步》欄目,講清“法理情”,贏得居民理解支持。
2. 堅持先拆違建后提升。采取地毯式摸排、走親式入戶、車輪式談判等工作方式推進拆違工作,僅用62天,500余處私搭亂建、1000延米內部分隔圍墻全部“零補償”拆除,為社區改造清除障礙、打牢底盤。
3. 整合引入物業管理。動員21家樓院產權單位移交土地管理權,組織業主表決將21個獨立樓院合并為一個物業管理區域,公開招標引入物業服務企業統一管理。
案例5 遼寧省沈陽市牡丹社區改造項目
——通過社區體檢與公眾參與,完善養老等公服設施
名字里有著“國花”美譽的“牡丹”社區,被賦予著美好寓意。該社區位于沈陽市皇姑區三臺子街道,占地面積約2.9公頃,包括2個小區的60棟住宅樓,涉及3094戶、10187人。牡丹社區于20世紀80年代建成使用,由于養老、托育等服務設施缺乏,基礎設施老舊,市政管網年久失修,公共空間不足,居民改造意愿強烈。2019年啟動更新改造,通過補齊設施和服務短板,將老舊小區改造與完整社區建設充分融合,以社區體檢為抓手,凝聚公眾力量,改造原有社區,讓居民生活更舒適,生活環境更有溫度,居民的幸福生活觸手可及。請與我們一起看看這個產生在東北老工業基地上的牡丹經驗吧!
牡丹小區黨群服務中心
改造后的梧桐書房
1. 開展社區體檢。由社區“人民設計師”與社區網格員組成“社區體檢小組”,承擔日常社區體檢工作。查找出五大類社區短板問題,以此科學精準制定建設工作方案。
2. 居民廣泛參與。先后召開議事會15次,完成調查問卷2800多份,根據居民意愿量身定制“需求清單”,經專業設計單位與“人民設計師”共同設計,形成最優改造方案。推動社區居民全程參與項目規劃、實施和驗收。組建居民義務監督小組,隨時監督工程進度和質量。
協商議事會議
3. 提供養老服務。牡丹社區60周歲以上老年人占比達40%,通過改造配置養老食堂、老年活動室、助浴室、日間照料室、多功能大廳等設施,以政府購買服務方式引進專業機構,為居民提供助餐、助浴、助潔、醫療等12項服務,滿足老年人群多樣化需求。
牡丹小區養老服務中心